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土拍前夜·合肥|7宗超600畝地集中出讓,總起拍價40億!

來源:

土拍網

作者:

- 2019-11-28

摘要 土拍訊 11月28號下午2點30分,合肥土地市場將迎來新一輪土拍。當日合肥共有7宗地出讓,范圍覆蓋合肥市區、肥東縣以及巢湖,總面積608.5094畝,總起拍價400970.29萬元,合約40億元。

土拍訊 11月28號下午2點30分,合肥土地市場將迎來新一輪土拍。當日合肥共有7宗地出讓,范圍覆蓋合肥市區、肥東縣以及巢湖,總面積608.5094畝,總起拍價400970.29萬元,合約40億元。
 
出讓一覽
 
 
從地塊位置來看,高新區2宗、瑤海區1宗、包河區1宗、新站區1宗、肥東縣1宗、巢湖市1宗。
從規劃用途來看,涉宅用地6宗、商服用地1宗。
從地塊面積來看,單宗破百畝的有1宗,其中面積最大達135.14畝,為高新區的居住、教育用地。
現場拍賣的起始時間為2019年11月28日下午14:30。具體拍賣時間和場次如下。
 
 
本次地塊出讓范圍廣,本文將重點就市區幾宗熱門地塊進行展開。
 
優質地塊出讓
1、高新區NP2-1,2,3號地塊
 
(地塊衛星示意圖)
 
高新區NP2-1,2,3號地塊面積135.14畝,位于高新區將軍嶺路與磨子潭路交口東南角。該地塊緊鄰長江西路,往西可直達六安,往東可直達合肥主城區。地鐵方面,沿長江西路往東約約3公里可達2號線南崗站。
根據要求,該地塊需同步修建1座12班幼兒園和1座42班初中。
今年以來,高新區共出讓了2宗居住地塊,平均地價均超過1000萬/畝,最高成交價1501萬/畝(金鵬地塊)。
地塊的東南側則是保利柏林之春項目,2016年9月23日,保利地產以成交價1620萬元/畝競得高新區NP3-1號地塊,住宅樓面價9719.95元/㎡,總價311266.8萬元,溢價率237.5%。參照高新區歷來成交的居住地價格,且該宗地最高限價僅801萬/畝,預計拍賣時或達最高限價并竟自持。
目前,地塊周邊僅有保利柏林之春在售,裝修高層均價約16500元/㎡,洋房均價約17800元/㎡,預計地塊未來入市會以周邊項目為參考,入市價格或破16000元/㎡。
 
2、瑤海區E1904號地塊
 
(地塊衛星示意圖)
 
瑤海區位于合肥東北部,由于產業定位和發展規劃等原因,房價上處于洼地。而瑤海E1904號地塊,總面積51畝,規劃用途為居住用地。該宗地正位于目前龍崗板塊保利羅蘭春天西邊,位置十分搶眼。
此次出讓的瑤海區E1904號地塊,競買條件并不高,除了常規的競買條件,地塊需代建南北兩側面積不少于7600㎡的綠地,且該地塊整體面積不大,利于后期規劃設計。
2019年,瑤海區共出讓4宗居住地塊,成交總價約2.5億,平均樓面價8188.23元/㎡,總溢價率58.67%。瑤海區上一次居住地塊出讓可追溯到2019年9月27日,融僑以單價951萬元/畝,總價2.8億競得瑤海區E1905號地塊,樓面價7132.46元/㎡,溢價率29.39%。
瑤海區E1904號地塊起拍樓面價為5965.88元/㎡,參照9月出讓的E1905號地塊樓面價7132.46元/㎡來看,樓面價預計在7000元/㎡左右。
地塊一路之隔為保利羅蘭春天項目,在售均價在13500元/㎡左右。2015年5月15日,保利以單價762萬元/畝,總價7.7億競得瑤海區E1501號地塊,樓面價4572元/㎡,溢價率117.71%。
地塊周邊還有新力東園、翡麗東方等項目,其中翡麗東方均價為13198元/㎡,主力戶型為95㎡、103㎡的小戶型。新力東園目前價格為 14998元/㎡,主力戶型為93㎡ 104㎡ 108㎡。短期內瑤海區的房價呈平穩走勢,并無較大波動。地塊未來入市或將參考周邊樓盤,入市價格或破13000元/㎡。
 
3、包河區S1914號地塊
 
(地塊衛星示意圖)
 
包河S1914號地塊,位于包河區馬鞍山路沿線,即“合客廠地塊”。該地塊臨近馬鞍山路,靠近望江東路、二環路、徽州大道等城市干道。距離地鐵1號線秋浦河路站僅200m,交通通達性較強。
目前,地塊周邊有金隅金成府、陽光城悅瀾府、翡翠天際等項目,均價在20000元/㎡左右。
可以預測,包河該宗地塊后期入市,主要以高層產品為主,價格或將參考周邊樓盤,或破20000元/㎡。
今年以來,包河共出讓了6宗居住地塊,除了1宗掛牌(濱投包河區S1908地塊)成交單價492萬/畝,其余拍賣出讓的地塊成交價格都超過1000萬/畝,其中最高達到了1865萬/畝(合肥城建包河區S1903號地塊),其余幾宗地均為超過S1914號地塊的最高限價。對比來看,包河區S1913號地塊無論是位置還是配套都比較優越,加上較低的競買門檻,拍賣時或將達到最高限價。
 
4、新站區ZQTD255號地塊
 
(地塊衛星示意圖)
 
新站區ZQTD255號地塊被九頂山路、淮南路、天水路三條道路環繞,沿天水路往西可達廬陽區和阜陽北路高架,通過阜陽北路高架可直達市區。地鐵方面,距離1號線延長線張洼站約2.1公里。
除了常規的競買條件,地塊并無其他的競買條件,競買門檻不高,相對于新站區XZQTD254號地塊,該地塊距離市區的位置更近,起拍價與最高限價也較低。
今年以來,新站區共出讓了2宗居住地塊,平均地價均867萬/畝,最高成交價1045萬/畝(新力弘陽湖語時光)。另外,地塊周邊的大富新領地成交單價590萬元/畝;中環云公館成交單價440萬元/畝;華潤熙云府成交單價456萬元/畝。
無論是新站今年的成交均價,還是地塊周邊的項目成交價,都高于此次出讓的新站區XZQTD255號地塊最高限價,所以綜合來看,預計月底拍賣時,該地塊或將達到最高限價并競自持。
目前,地塊周邊并無新房在售,二手房項目有大富新領地、力高君御世家、中環云公館、華潤熙云府,均價為12360元/㎡。參照周邊樓盤,預計地塊未來入市或達13000元/㎡。
在“房住不炒”的當下,土拍新政將最高限價下調,或使競價空間變小,房企從成本考慮,拿地會更加謹慎。7宗地塊能否成功出讓值得期待。
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