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港閘、開發區雙雙推地 322畝涉宅地塊明日開拍 總起價25億元

來源:

土拍網

作者:

周椏琴 2019-11-06

摘要 明日,港閘區市北新城和開發區能達商務區出讓2宗地塊(CR19022地塊和R19023地塊),總起價25億元,最高樓面起價9000元/㎡。該兩宗涉宅地塊地理位置優越,周邊居住環境醇熟,商業配套齊全,素質極佳。此外,這兩宗地塊均有現房銷售的限制條件,達到規定的價格區間,需執行“現房銷售”。

明日,港閘區市北新城和開發區能達商務區出讓2宗地塊(CR19022地塊和R19023地塊),總起價25億元,最高樓面起價9000元/㎡。該兩宗涉宅地塊地理位置優越,周邊居住環境醇熟,商業配套齊全,素質極佳。此外,這兩宗地塊均有現房銷售的限制條件,達到規定的價格區間,需執行“現房銷售”。

CR19022地塊:如果成交土地總價≥231210萬元且<257890萬元,則2020年2月7日前付清出讓金余款,工程結構封頂后方可申請預售許可;如果成交土地總價≥257890萬元,則2019年12月6日前付清出讓金余款,實行現房銷售。

R19023地塊:如果成交土地單價≥15100元/㎡且<16840元/㎡,則2020年1月7日前付清出讓金余款,工程結構封頂后方可申請預售許可;如果成交土地單價≥16840元/㎡,則2019年12月6日前付清出讓金余款,實行現房銷售。

 

地塊信息

CR19022地塊位于南通市港閘區永福路南、集賢路東,用地性質為居住、商業用地(其中功能區一為居住、商業用地;功能區二為居住用地),出讓面積為152516.73㎡(約228.78畝),建筑面積不超過327500㎡,容積率1.9-2.15 ,起拍總價17.8億元,建筑限高80米,住宅建筑層次為9至23層,商業建筑層次不超過五層。

規劃要求提煉:

1、地塊總用地面積為152517㎡,其中功能區一約62666㎡,功能區二約89851㎡;地塊建筑面積≤327500㎡,其中功能區一≤119900㎡(商業≥45000㎡,居住≤74900㎡);功能區二≤207600㎡。

2、功能區一內設置公共綠地一處,用地面積不小于2700㎡,功能區二內設置公共綠地不超過兩處,總用地面積不小于8000㎡。

3、功能區一住宅建筑層次為9至17層,商業建筑層次不超過五層;功能區二住宅建筑層次為9至23層。

4、功能區三(用地性質為道路用地)用地面積約5777㎡,地表部分不納入出讓范圍,不參與指標平衡,地下空間在滿足交通、市政管線及園林綠化的設計、施工、維護管理等要求的前提下出讓給建設單位使用,用于停車;地下空間開挖深度不超過10m。

5、功能區一內9至11層住宅建筑總建筑面積不大于38000㎡,功能區二內北側、東側布置23層住宅建筑,9至11層住宅建筑總建筑面積不大于62000㎡。

R19023地塊位于南通市開發區林翠路東、復興東路南,用地性質為城鎮住宅用地,出讓面積為62209.75㎡(約93.31畝),建筑面積不超過80000㎡,容積率1.09-1.29,起拍總價7.2億元,起拍樓面價9000元/㎡,建筑限高36米,低層住宅不得設計成獨幢形式。

規劃要求提煉:

1、地塊內公共服務設施配建應按下列項目和規模要求集中(除配電間、垃圾收集站外)設置:(1)配置社區服務中心一處,建筑面積不小于3200㎡(層數不應大于三層,其中底層部分建筑面積不小于1200㎡);(2)精品菜市場一處,建筑面積不小于5400㎡(層數不應大于兩層,其中底層部分建筑面積不小于3000㎡);(3)衛生服務中心一處,建筑面積不小于5400㎡;(4)居家養老服務站一處,建筑面積不小于5100㎡;上述為社會公益性配套用房,其所有權屬政府所有。

2、設置小區公共綠地一處,用地面積不小于2000㎡,并應設置響應的老人和兒童活動場地;地塊內需按每戶用地面積不小于1㎡設置室外體育活動場地,并與主體工程同步設計、同步施工、同步投入使用。

3、建筑外立面宜以暖色系為主,色彩明快,與周邊建筑相協調。

4、配套公建宜集中布置于地塊北側,低層住宅不得設計成獨幢形式。

周邊配套

港閘區市北新城CR19022地塊 ▼

區位交通:該地塊屬于港閘區市北新城板塊,地塊北至永福路,西至科達路,東至新安路,距南通火車站不到4公里,距南通地鐵1號線幸余路站不到3公里,交通出行較便捷。

成熟項目:地塊周邊覆蓋多個優質項目,包括南通遠創樾府、恒大御瀾庭、萬科白鷺郡、萬科翡翠東第、中海碧林灣、圓融璽悅等。

教育配套:周邊教育資源豐富,分布有南通市第二中學、南通市第二中學(初中部)、啟秀市北學校、幸福新城幼兒園等。

醫療配套:唐閘醫院、第二人民醫院可滿足日常需求,第六人民醫院也在地塊的5公里輻射范圍內,醫療配套相對齊全。

生活配套:地塊毗鄰圓融璽悅和幸福新城菜場,距離萬象城和大潤發也在5公里車程內,商業生活配套較齊全。

周邊房價:據悉,地塊周邊新盤房源不多,南通遠創樾府已清盤,恒大御瀾庭二手房參考價18266元/㎡;地塊西南側的萬科翡翠東第疊墅在售,均價28000元/㎡,上疊390萬/套起,下疊450萬/套起,戶型建面約140㎡;地塊西南側不到2公里的圓融璽悅10月18日開盤, 7-10#、15#、17-22#在售,住宅均價21600元/㎡,戶型建面110-160㎡(以上數據來源于房天下,如有出入,歡迎指正)。

開發區能達商圈R19023地塊 ▼

區位交通:該地塊屬于開發區能達商務區板塊,地塊北至復興東路,西至林翠路,距離東方大道高架及通滬大道高架入口較近,交通出行便捷。

成熟項目:地塊周邊覆蓋多個優質項目,包括雅居樂花園、綠地新里城、和風雅頌、中興蘭溪薈、林肯公園、萬科翡翠公園、云樾東方等。

教育配套:周邊教育資源豐富,分布有實驗小學、天星湖中學、東方中學、南通思德福國際學校、江蘇航運職業技術學院等。

生活配套:地塊周邊分布有永旺夢樂城、星湖101、世茂廣場等,商業氛圍極其濃厚;地塊距離能達中央公園也僅有3公里車程,生態環境宜人。

周邊房價:據悉,地塊周邊房源較多,綠地新里城已全部清盤,目前僅3套商鋪在售,建面約72-109㎡;林肯公園紅公館31#10月31日開盤,精裝洋房均價18380元/㎡,建面約120㎡;南通和風雅頌預計11月首開,價格待定,預計均價2萬/㎡左右;萬科翡翠公園9層、11層(含裝修)住宅均價18230元/㎡,推出的5-7#、20-22#和29#房源已售罄,等加推。(以上數據來源于房天下,如有出入,歡迎指正)。

土拍研究院觀點

市北地塊處于港閘重要發展區域 自帶商業與圓融璽悅遙相呼應

上海市北高新(南通)科技城是港閘區和上海靜安區合作共建的接軌上海、跨江融合的示范園區,它承載著發展智能駕駛、5G通訊、大數據、智能制造等高科技產業的重要使命。

CR19022地塊位于港閘區市北高新區內,毗鄰上海市北高新(南通)科技城辦公樓,位于遠創樾府北側,占地面積228.78畝,建面不超過32.75萬方,規劃有兩大功能區,其中功能區一建面不超過11.99萬方,商業建面不小于4.5萬方,住宅建面不大于7.49萬方。該地塊自帶的4.5萬方商業配套與地塊西南側圓融璽悅的4萬方商業綜合體遙相呼應,未來將很好地服務于市北高新區,強化其區域配套功能。

能達地塊配套醇熟環境宜居  樓面起價9000元/㎡去化或承壓

能達商務區位于南通市開發區核心區域,是集行政、商務、研發、商業、生活等為一體的大型功能性區。區域內分布有永旺夢樂城、星湖101、世茂廣場等大型綜合體及步行街,商業配套極其醇熟,且該區域內的能達中央公園風景宜人,生態環境優質。此外,能達商務區因毗鄰中創區的地理優勢,同時坐享中創區的各項優質配套資源,交通便利,配套極佳。

R19023地塊位于雅居樂花園東側、綠地新里程西側,緊鄰永旺夢樂城,不管是區位還是配套,在開發區當屬優質的。但該地塊配建要求較多,需配建不小于3200㎡的社區服務中心、不小于5400㎡的精品菜市場、不小于5400㎡的衛生服務中心、不小于5100㎡的居家養老服務站和不小于2000㎡小區公共綠地等,再加上本就不便宜的樓面起價(9000元/㎡),去化有一定壓力;再者,該地塊周邊在售新盤不少,林肯公園和萬科翡翠公園尚未清盤,和風雅頌尚未開盤,未來入市競品較多;此外,地塊容積率僅1.09-1.29,限高36米,未來建造低層、多層等高端住宅可能性較大,這類住宅去化一般較慢。綜合以上因素,該地塊入市時去化可能承壓。

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