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2020年土地市場走勢如何?機構預測降溫趨勢未變

來源:

21世紀經濟報道

作者:

- 2019-12-05

摘要 銷售不力疊加融資趨緊,2020年的土地市場,區域分化、房企分化或將進一步加劇。

進入12月,多個機構發布了11月的土地市場數據。  
中國指數研究院近日發布的報告顯示,11月土地市場整體成交量同比減少逾兩成,但成交均價上揚逾三成,土地出讓金總額同比增加。  
其中,一線城市供應量環比增多,成交也較上月走高,深圳攬金近237億元居榜首。二線城市供應量同比微增,成交量雖減少但價格上漲。與此同時,三四線城市供應量同比下滑逾一成,樓面均價環比增加,出讓金總額同比增加近兩成。  
分析人士指出,從整體上來看,11月當月價格的上漲,更多是由于本身土地起拍價較高等結構性因素影響,市場向上的動力依舊不足。而在銷售端,11月份百城中40%的城市新房價格下跌,創下2016年2月份以來的近四年新高。銷售不力疊加融資趨緊,2020年的土地市場,區域分化、房企分化或將進一步加劇。  
 
土地成交價格結構性回升  
中國指數研究院的數據顯示,2019年11月,全國300個城市共成交土地面積6964萬平方米,環比減少17%,同比減少19%。而出讓金方面,2019年11月,全國300個城市土地出讓金總額為3641億元,同環比均有所提高。  
其中,一線城市和部分強二線城市加大供地,成交量回升,被認為是土地成交價格呈現整體結構性回升的主要原因。  
具體來看,一線城市在11月加大了推地力度。11月共成交土地78宗,完成土地出讓金617億元,相比10月增加48%,但相比去年同期減少33%;成交樓面均價為6497元/平方米,環比減少28%,同比減少45%。  
二線城市則呈現出量穩價漲的局面。11月共成交土地700宗,成交土地面積2536萬平方米,環比減少23%,同比增加1%;完成土地出讓金為1746億元,同比增加33%。  
價格方面,在蘇州、杭州、青島等地價較高的強二線城市成交量擴容的拉動下,二線城市地價出現結構性上漲,均價達到了3616元/平方米,同環比的漲幅均在40%左右。  
三四線城市則持續萎靡。總體供應量小幅上漲,成交量及收金總額下滑,樓面均價較上月增加一成。共成交土地1130宗,成交土地面積4086萬平方米,同環比均有所下滑。而土地出讓金則完成了1278億元,環比減少3%。  
不過,易居研究院研究員王若辰告訴記者,當月價格的變動,受不同城市的交易結構影響較大,造成本身地價波動就比較大。歷史也顯示,11月和12月通常都會出現成交量放大的情況,尤其是一些大中城市,這和年底土地供應量增加以及房企補庫存的需求有較大關系,而非簡單的土地需求量增大。從整體上來看,11月當月價格的上漲,更多是由于本身土地起拍價較高等結構性因素影響,市場向上的動力依舊不足。  
盡管有所回暖,但市場機構統計的溢價率、流拍率等數據則顯示,土地市場并未進入上升渠道,甚至一定程度上相較二季度有所下降。  
11月,易居研究院監測的40個城市,土地成交溢價率為12.3%,相比10月下降2個百分點,已經連續5個月下降。而中國指數研究院的數據則顯示,11月300城市的住宅土地流拍率相較10月提高了1.5個百分點。  
“這顯示開發商高價拿地的意愿并不強烈,地市降溫趨勢未變。”王若辰表示。  
 
2020年分化趨勢或將持續  
多位分析人士均向21世紀經濟報道記者指出,2019年已經十分明顯的土地市場分化趨勢,在2020年或將持續。  
這首先體現在區域分化上。2019年1-11月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交13950億元,同比增長16%。其中,土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、武漢、北京和南京,這5個城市的土地出讓金總額分別為2481、1655、1498、1466和1413億元。中西部核心城市土地市場火熱,武漢與昆明的土地出讓金總額進入全國前十。  
而從成交面積來看,前十城市同樣主要集中在中西部地區的昆明、武漢、西安、成都等地。  
對此,在近日一場房地產形勢分析會上,中國指數研究院研發中心研究主管古超向21世紀經濟報道記者表示,從區域來看,長三角與中西部仍為房企投資的重點城市群,一線和二線核心城市仍然是房企拿地的重點布局城市。  
而從企業分化來看,古超指出,1-11月拿地金額TOP100的房企,拿地總額在2.5萬億元左右。其中,TOP10房企的拿地總額占TOP100企業的35.2%。TOP30的企業占TOP100企業的比例是64.2%,龍頭房企在獲取土地資源方面這個優勢依然明顯。  
與此同時,受融資收緊和銷售不佳的雙重影響,中小房企拿地意愿持續減弱。一位來自濟南的中小房企高層向21世紀經濟報道記者坦言,近期公司遭遇融資困難,并且據其判斷,未來融資渠道放松的可能性較小。同時,近期濟南銷售市場走弱,也進一步降低了公司在2020年的投資熱情。  
華創證券指出,2019年3季度,主流房企拿地態度略轉積極,不過房企拿地分化加劇,世茂房地產、融創、大悅城、金科、綠地、榮盛、旭輝和金地等拿地積極,但部分高杠桿房企則拿地謹慎,這將造成可售資源彈性分化。  
中金公司在其房地產2020展望中表示,TOP10的頭部公司,2019年拿地集中度(以貨值計算)已接近50%。頭部公司在手土儲充裕,普遍可支持未來3-4年銷售。長期來看,預計TOP10市占率最終可達40%-50%(目前約30%)。
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