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遠創斥21億拿下港閘市北“巨無霸” 需自建4.5萬商業 能達地塊被星湖以樓面價9388元/㎡競得

來源:

土拍網

作者:

周椏琴 2019-11-07

摘要 今日,遠創成功攬下港閘市北CR19022地塊,總價21億元,這是遠創在南通落下的第六子,此前拿下的項目為遠創紫樾臺、遠創樾府、遠創尊樾、遠創東樾和遠創開發區項目,足跡遍布崇川區、港閘區、中創區和開發區。此外,星湖置業7.5億拿下R19023地塊,樓面價9388元/㎡。該兩宗地塊均位于區域發展的核心區,配套優越,生態宜人,素質極佳。

今日,遠創成功攬下港閘市北CR19022地塊,總價21億元,這是遠創在南通落下的第六子,此前拿下的項目為遠創紫樾臺、遠創樾府、遠創尊樾、遠創東樾和遠創開發區項目,足跡遍布崇川區、港閘區、中創區和開發區。此外,星湖置業7.5億拿下R19023地塊,樓面價9388元/㎡。該兩宗地塊均位于區域發展的核心區,配套優越,生態宜人,素質極佳。

地塊信息

CR19022地塊位于南通市港閘區永福路南、集賢路東,用地性質為居住、商業用地(其中功能區一為居住、商業用地;功能區二為居住用地),出讓面積為152516.73㎡(約228.78畝),建筑面積不超過327500㎡,容積率1.9-2.15 ,成交總價21.065億元,建筑限高80米,住宅建筑層次為9至23層,商業建筑層次不超過五層。

規劃要求提煉:

1、地塊總用地面積為152517㎡,其中功能區一約62666㎡,功能區二約89851㎡;地塊建筑面積≤327500㎡,其中功能區一≤119900㎡(商業≥45000㎡,居住≤74900㎡);功能區二≤207600㎡。

2、功能區一內設置公共綠地一處,用地面積不小于2700㎡,功能區二內設置公共綠地不超過兩處,總用地面積不小于8000㎡。

3、功能區一住宅建筑層次為9至17層,商業建筑層次不超過五層;功能區二住宅建筑層次為9至23層。

4、功能區三(用地性質為道路用地)用地面積約5777㎡,地表部分不納入出讓范圍,不參與指標平衡,地下空間在滿足交通、市政管線及園林綠化的設計、施工、維護管理等要求的前提下出讓給建設單位使用,用于停車;地下空間開挖深度不超過10m。

5、功能區一內9至11層住宅建筑總建筑面積不大于38000㎡,功能區二內北側、東側布置23層住宅建筑,9至11層住宅建筑總建筑面積不大于62000㎡。

 

R19023地塊位于南通市開發區林翠路東、復興東路南,用地性質為城鎮住宅用地,出讓面積為62209.75㎡(約93.31畝),建筑面積不超過80000㎡,容積率1.09-1.29,成交總價7.5億元,成交樓面價9388元/㎡,建筑限高36米,低層住宅不得設計成獨幢形式。

規劃要求提煉:

1、地塊內公共服務設施配建應按下列項目和規模要求集中(除配電間、垃圾收集站外)設置:(1)配置社區服務中心一處,建筑面積不小于3200㎡(層數不應大于三層,其中底層部分建筑面積不小于1200㎡);(2)精品菜市場一處,建筑面積不小于5400㎡(層數不應大于兩層,其中底層部分建筑面積不小于3000㎡);(3)衛生服務中心一處,建筑面積不小于5400㎡;(4)居家養老服務站一處,建筑面積不小于5100㎡;上述為社會公益性配套用房,其所有權屬政府所有。

2、設置小區公共綠地一處,用地面積不小于2000㎡,并應設置相應的老人和兒童活動場地;地塊內需按每戶用地面積不小于1㎡設置室外體育活動場地,并與主體工程同步設計、同步施工、同步投入使用。

3、建筑外立面宜以暖色系為主,色彩明快,與周邊建筑相協調。

4、配套公建宜集中布置于地塊北側,低層住宅不得設計成獨幢形式。

土拍研究院點評

兩宗地塊素質極佳  但限制條件比較嚴苛

CR19022地塊屬于港閘區市北新城板塊,地塊距南通火車站不到4公里,距南通地鐵1號線幸余路站不到3公里,交通出行便捷;地塊周邊覆蓋多個優質項目,包括南通遠創樾府、恒大御瀾庭、萬科白鷺郡、萬科翡翠東第、圓融璽悅等,居住氛圍濃厚;地塊周邊分布有南通市第二中學、南通市第二中學(初中部)、啟秀市北學校、幸福新城幼兒園等教育資源,唐閘醫院、第二人民醫院等醫療資源和圓融璽悅、萬象城、大潤發等商業資源,配套極其豐富。

R19023地塊屬于開發區能達商務區板塊,該地塊距離東方大道高架及通滬大道高架入口較近,交通出行便捷;地塊周邊覆蓋多個優質項目,包括雅居樂花園、綠地新里城、和風雅頌、中興蘭溪薈、林肯公園、萬科翡翠公園、云樾東方等,居住氛圍濃厚;地塊周邊教育資源豐富,分布有實驗小學、天星湖中學、東方中學、南通思德福國際學校、江蘇航運職業技術學院等多所學校;此外,地塊緊鄰永旺夢樂城,星湖101和世茂廣場距其也不遠,商業配套齊全,生態環境宜人。

 

這兩宗地塊素質都極佳,但地塊限制條件也比較嚴苛,對開發商的實力提出較大的考驗。CR19022地塊規劃有兩大功能區,其中功能區一內需自建建面不小于4.5萬方商業配套。此外,功能區一內需設置用地面積不小于2700㎡的公共綠地一處,功能區二內需設置公共綠地不超過兩處,總用地面積不小于8000㎡。

R19023地塊雖無需自建商業要求,但配建體量較大。該地塊需配建建面不小于3200㎡的社區服務中心一處、建面不小于5400㎡的精品菜市場一處、建面不小于5400㎡的衛生服務中心一處、建面不小于5100㎡的居家養老服務站一處和建面不小于2000㎡小區公共綠地一處等,此外,地塊內需按每戶用地面積不小于1㎡設置室外體育活動場地。

地塊周邊近期土拍較少   房價或將破2萬

據土拍研究院數據統計,今年以來,CR19022地塊附近有兩宗地塊出讓,一宗為西南側2.3公里的R19008地塊(案名:君蘭天悅),該地塊由美的和弘陽拿下,近日,君蘭天悅召開了產品發布會,共規劃建設有14棟15層精準小高層住宅,面積98-138㎡,業內預測均價2.1萬元/㎡;另一宗西北側2.8公里的R19015地塊,該地塊由融信拿下,為融信首入南通之作,目前暫無動態。遠創深耕港閘已久,此次拿下的CR19022地塊正好位于先前成功開發建設的遠創樾府北側,與其相鄰,必定能借鑒以往經驗,做出讓人期待的作品。

R19023地塊附近今年僅一宗地塊出讓,為東北側1.7公里的R19016地塊,該地塊由遠創拿下,樓面價9844元/㎡,該地塊需配建建面不小于1.5萬方商業和建面不小于5000㎡精品菜市場。目前R19023地塊周邊普通住宅均價基本1.8萬元/㎡左右,而即將入市的和風雅頌預計均價能達到2萬元/㎡。

綜上所述,遠創拿下的CR19022地塊和星湖置業拿下的R19023地塊周邊普通商品住宅均價將達到或超過2萬元/㎡,未來遠創和星湖項目入市時,其售價必定會在這基礎上還有一定的提高。

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