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2019年1-9月蘇州市房地產市場分析報告

作者:

土拍網 2019-10-29

2019年1-9月蘇州市房地產市場分析報告

土地篇

 

土拍大數據統計顯示,2019年1-9月蘇州市區經營性建設用地(含吳江區)共出讓88宗,成交面積4101495㎡(約410.15萬㎡),成交金額9994577.58萬元(約999.46億元)。同比2018年1-9月,成交地塊宗數減少,而成交面積與成交總額,較去年均有所增長。

 

一、2019年1-9月蘇州市區經營性建設用地成交分析

 

同比分析——土地出讓金999.46億元,同比增長40.47%

 

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土拍大數據顯示,2019年1-9月蘇州市區經營性建設用地(含吳江區)共出讓88宗,成交面積410.15萬㎡,同比增長1.04%;成交金額999.46億元,同比增長40.47%。

 

縱觀五年數據,總體成交金額呈現溫和的類似N型走勢,2015年成交總金額最低,最高峰值出現在2016年,成交面積和金額均出現了前所未有的爆發式增長。之后隨著一系列調控政策陸續出臺,市場熱度逐漸放緩。2019年前三季度的土地成交情況,在五年中居于中上等水平;其中,成交金額位居第二,成交面積排名第三。

 

區域對比分析——吳中區、相城區為成交主力,其中吳中區金額、面積均居首位

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從成交數據來看,吳中區1-9月成績單相對亮眼,成交面積132.34萬㎡,占比32.27%,成交金額335.55億元,占比33.57%。相城區緊隨其后,以成交面積92.27萬㎡、成交金額249.37億元的成績,位居第二位。

 

目前,吳中區、吳江區、相城區是蘇州市區土地市場的供地大戶,三區總成交面積298.06萬㎡,占比72.67%,金額680.87億元,占比68.12%。

 

用地性質分析——住宅類用地成交為主力,成交面積占比87.59%

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2019年1-9月,蘇州市區純住宅用地成交44宗,面積259.96萬㎡,商住混合用地成交16宗,面積99.28萬㎡,住宅及商住用地合計總成交面積359.24萬㎡,占2019年1-9月總成交面積的87.59%,金額占比98.35%。商服地塊成交24宗,其他類4宗,共計成交88宗地塊。

 

成交情況分析——總價30億元+地塊有7宗,高溢價率地塊減少

 

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從樓面價來看,2019年1-9月樓面價超過2萬的地塊有6宗,1-2萬的地塊有31宗。2019年1-9月所成交地塊最高樓面價為30287元/㎡,是位于工業園區鐘南街東、港田路南的住宅地塊,由蘇州竹輝興業有限公司競得。

 

從溢價率來看,2019年1-9月,溢價率超100%以上地塊僅1宗,為位于工業園區星華街東、港田路南的商服用地,由蘇州嘉得寶置業有限公司競得。溢價率為0%的地塊有44宗,占比50%;溢價率在0-50%之間的地塊有39宗,占比44%。綜上,溢價率50%以下的地塊占比約94%,低溢價率成交成主流。

 

從成交總價來看,2019年1-9月,地塊總價20億元+的地塊有18宗,30億元+的地塊有7宗,拿地門檻提高,對于房企的資金實力要求大為提升。

 

調控新政頻出 土地市場回歸理性軌道

 

2019年1-9月,蘇州市區共計出讓了88宗地塊,其中,87宗地塊順利成交,1宗地塊流拍,共吸引了旭輝、新力、榮盛、建發、路勁、碧桂園、新希望、金輝、城投、華潤、德信等數十家品牌房企拿地布局。

 

從1月至9月,蘇州土地市場經歷了從“火熱”狀態逐步回歸理性軌道的轉變。政策上,先是5月11日頒布了園區、新區部分區域限售升級的相關政策,且明確了蘇州房價漲幅目標必須控制在5%以內,調整了土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。隨后,7月24日,蘇州調控升級,從土地、限購、限售、信貸4個方面全方位進行調控。

 

“5.11新政”,只是在局部區域“小試牛刀”,而“7.24新政”可謂“重拳出擊”,新政釋放效果迅速在土地市場上得到了驗證。

 

從溢價率來看,7.24新政后,蘇州市區(含吳江區)共計出讓涉宅類地塊共計21宗,其中有11宗地塊均為底價成交。溢價率在0-10%之間的地塊有17宗,占比80.95%。最高溢價率24.36%,為吳江太湖新城(松陵鎮)蘇州河路東側江厙路北側02地塊,由蘇州安泰成長投資發展有限公司競得。不難得出,7.24新政后,底價和低溢價成交成為主流。

 

從樓面價來看,7.24新政后,高樓面價地塊數量得到有效控制。土拍大數據統計,7.24新政前,樓面價2萬+地塊有7宗,其中,工業園區鐘南街東、港田路南的住宅地塊以30287元/㎡成為最高樓面價地塊。而7.24新政后,樓面價2萬+地塊僅有2宗,為位于工業園區東興路南、常臺高速西的蘇地2019-WG-32號、蘇地2019-WG-33號地塊。同時,這2宗地塊是新政后首次設定的“限房價、限地價”地塊,成交樓面價均為20500元/㎡,分別由建屋和新希望底價競得。

 

從房企拿地來看,7.24新政前,房企資金相對充裕,拿地比較積極。新政后,房企拿地趨于謹慎、理性。一方面,政策上全面收緊,房企對房地產市場預期有所降低,另一方面,進入三季度以來,房企資金鏈壓力增大、融資難度加大,房企只能“保守”拿地了。

 

綜上,2019年1-9月,蘇州土地市場上演著跌宕起伏的“變奏曲”。經過兩次精準調控,蘇州土地市場經歷了“回暖”到“火熱”,而后逐步回歸理性的過程。

 

2019年1-9月蘇州市土地市場綜述

 

5.11蘇州調控新政涉及土地市場方面的內容為:超過市場指導價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可;土地競價超過市場指導價10-25%后轉為一次報價出讓方式。將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置,現房銷售的閾值被降低,房企的競價空間被進一步壓縮。這一新政的出臺,從源頭上收緊了土地政策,力求達到調控地價的目的,為促進蘇州樓市的健康發展提供了政策支持。

 

7.24蘇州調控新政涉及土地市場方面的內容為:加大土地供應保障力度,嚴格執行住宅用地供應計劃,保障土地市場供需適度;住宅用地出讓競買保證金調整為30%~50%區間設置;住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。嚴格施行購地自有資金申報核查制度,競買企業應說明購地資金來源并作出承諾;競得人申報自有資金不實的,取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金,并將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。7.24新政,是蘇州市政府根據蘇州房地產市場的實際情況,從土地、限購、限售、信貸等方面進行分類調控,讓蘇州土地市場與房地產市場得以健康發展。

 

從新政后的幾次土地出讓來看,嚴格執行了兩次新政的內容,從土地競買保證金比例提高、設置“限房價、限地價”地塊、嚴查競買企業購地資金來源等方面貫徹新政涉及的土地內容。

 

整體來說,從2019年1-9月的土地市場成交情況可以看出,蘇州仍然是房企積極進駐和布局的城市。蘇州,作為長三角一體化戰略的熱門城市之一,有著獨特的區位優勢條件、雄厚的經濟實力及對各類資源強大的吸附能力,成為了許多品牌房企深耕及進駐的戰略重地。越來越多的土地價值得以認可和深度挖掘。熱門板塊的優質地塊對于房企的吸引力持續增強。

 

樓市篇

 

2019年1-9月,蘇州市區住宅銷售“成績單”出爐。據統計,前三季度,蘇州市(含吳江區)商品住宅成交57442套,成交面積724.34萬㎡。

 

第二季度新房市場表現不俗  新政后有所回落

 

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從2019年1-9月的成交數據上看,除了二月份受春節假期影響,成交量出現明顯下跌之外,其它月份表現相對平穩。第二季度,整體表現不俗,月成交量均在7000套以上,共計成交23518套,銷售面積達294.02萬㎡。“7.24新政”后,8月份商品住宅成交5569套,銷售面積70.17萬㎡。環比7月,減少2305套,降低29.27%;銷售面積減少了30.09萬㎡,降低30%。

 

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7.24新政后,蘇州樓市整體有所降溫,各區域商品住宅市場成交表現分化加劇。其中,姑蘇區、工業園區下滑較為明顯,尤其是工業園區,從7月到8月,出現了“斷崖式”下跌,8月商品住宅成交僅60套。

 

另外,高新區、吳中區、相城區相對平穩發展,吳江區市場熱度依然較高。值得注意的是,7.24新政后,只有吳江區成交量出現了明顯上漲,究其原因,新政之下,吳江區承接了周邊區域板塊外溢的購買力。

 

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從2017年-2019年1-9月的商品住宅成交柱狀圖可以看出,2019年前三季度的商品住宅成交量最高,為57442套,環比2018年前三季度,增加了12181套,漲幅26.91%。

 

吳江區成交量“一枝獨秀”

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從各區域商品住宅成交套數來看,吳江區銷售量穩居前三季度首位,共計成交24650套,占市區總成交套數的43%;成交面積為299.47萬㎡,占市區總成交面積的41.34%,遙遙領先其他各區。究其原因,吳江區2萬/㎡內高性價比樓盤吸引力較大,板塊承接了其它板塊外溢而來的剛需購買力。雖然7.24新政后,吳江區域內開盤熱度略有降溫,但整體供應量大,大多數項目去化可觀,整體區域購房氣氛相對活躍。

 

另外,高新區、吳中區、相城區三個區域成交量相當,分別為9614套、9233套、9413套。三個區域的商品住宅成交套數總量占總成交量的49.2%,成交面積占比48.37%。姑蘇區與工業園區“墊底”,成交量分別為2426套、2106套。

 

土拍研究院觀察

 

2019年前三季度,蘇州房地產、土地市場上演著跌宕起伏的“變奏曲”。從5.11新政到“5年一學位變9年一學位”、“人才優先購房”,再到7.24新政,蘇州在“房住不炒”的基調下,相繼出臺了一系列調控政策。

 

從新房市場的表現來看,市場在調控政策影響下已進入深度調整期,市場主力購房者為剛需及剛改客群,投資型購房者逐漸退場,蘇州樓市發展趨于健康穩定。

 

土地市場方面,7.24新政前,房企拿地較為積極,“現房前一手”拿地成為房企拿地“新時尚”,高溢價率、高樓面價地塊頻現。新政后,房企對在蘇州拿地熱情與謹慎并存,低溢價率成交成為主流。

 

總體而言,蘇州,作為長三角熱門城市之一,是房企積極進駐和布局的城市之一,尤其是對熱門板塊的優質地塊,房企們仍舊表現出“該出手時就出手”的果斷與豪情。實力房企們激情與理性并存。

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